Cosa sono le agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa sono un insieme di benefici fiscali previsti dalla legge italiana per favorire l'acquisto della prima abitazione. Introdotte dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. 131/1986, consentono di pagare imposte significativamente ridotte al momento dell'acquisto dell'immobile.
Queste agevolazioni rappresentano un risparmio fiscale molto rilevante, che può ammontare a diverse migliaia di euro a seconda del valore dell'immobile e del tipo di venditore.
Imposte con e senza agevolazioni a confronto
Acquisto da privato (o impresa in esenzione IVA)
| Imposta | Senza agevolazioni | Con agevolazioni prima casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 9% del valore catastale | 2% del valore catastale (minimo 1.000 euro) |
| Imposta ipotecaria | 50 euro | 50 euro |
| Imposta catastale | 50 euro | 50 euro |
Acquisto da costruttore (soggetto a IVA)
| Imposta | Senza agevolazioni | Con agevolazioni prima casa |
|---|---|---|
| IVA | 10% del prezzo | 4% del prezzo |
| Imposta di registro | 200 euro | 200 euro |
| Imposta ipotecaria | 200 euro | 200 euro |
| Imposta catastale | 200 euro | 200 euro |
Come si vede, il risparmio è particolarmente significativo nell'acquisto da privato, dove l'imposta di registro passa dal 9% al 2%.
Esempio pratico: per un immobile con rendita catastale di 800 euro e moltiplicatore 115,5, il valore catastale è 92.400 euro. L'imposta di registro con agevolazioni prima casa sarebbe di 1.848 euro (2%), contro 8.316 euro (9%) senza agevolazioni. Il risparmio è di 6.468 euro.
Per calcolare il risparmio esatto nel tuo caso, utilizza il nostro calcolatore delle spese notarili: ti basta inserire la rendita catastale e confrontare il risultato tra prima e seconda casa.
Requisiti per ottenere le agevolazioni
Per beneficiare delle agevolazioni prima casa è necessario soddisfare contemporaneamente i seguenti requisiti:
1. Requisiti dell'immobile
L'immobile deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni o alloggi tipici dei luoghi)
Sono escluse le abitazioni di tipo signorile (A/1), le ville (A/8) e i castelli e palazzi di pregio (A/9).
2. Requisito di residenza
L'acquirente deve avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile, oppure deve trasferirla entro 18 mesi dalla data del rogito. Non è necessario risiedere nello stesso immobile acquistato: è sufficiente la residenza nel medesimo comune.
Il requisito di residenza non si applica nei seguenti casi:
- Personale delle Forze Armate e delle Forze dell'Ordine: non è richiesto il requisito della residenza
- Cittadini italiani residenti all'estero (iscritti AIRE): possono acquistare con agevolazioni in qualsiasi comune italiano
- Se l'immobile si trova nel comune dove l'acquirente svolge la propria attività lavorativa
3. Requisito di non titolarità
L'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra abitazione nel medesimo comune.
Inoltre, non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un'altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. In quest'ultimo caso, è possibile mantenere il diritto alle agevolazioni se l'immobile precedentemente agevolato viene venduto entro un anno dal nuovo acquisto.
4. Dichiarazione nell'atto
Tutti i requisiti devono essere dichiarati dall'acquirente nell'atto di acquisto. Il notaio inserisce nell'atto le dichiarazioni previste dalla legge, sotto la responsabilità dell'acquirente.
Il credito d'imposta per il riacquisto
Chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e riacquista un'altra prima casa entro un anno dalla vendita, ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto (nel limite dell'imposta dovuta per il nuovo acquisto).
Il credito può essere utilizzato:
- In diminuzione dell'imposta dovuta per il nuovo acquisto
- In diminuzione delle imposte sui redditi (IRPEF)
- In compensazione con modello F24
Cause di decadenza dalle agevolazioni
Le agevolazioni prima casa vengono revocate (con recupero della differenza di imposta, interessi e sanzione del 30%) nei seguenti casi:
- Dichiarazioni mendaci: se le dichiarazioni rese nell'atto risultano false
- Mancato trasferimento della residenza: se l'acquirente non trasferisce la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito
- Vendita infraquinquennale: se l'immobile viene venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, salvo che entro un anno si riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale
Sanzioni in caso di decadenza
In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate richiede:
- La differenza tra l'imposta ordinaria e quella agevolata effettivamente pagata
- Gli interessi legali dalla data dell'acquisto
- Una sanzione del 30% sulla differenza di imposta
Agevolazioni prima casa under 36 nel 2026
Le agevolazioni fiscali specifiche per gli under 36 (esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale) erano in vigore dal maggio 2021 al 31 dicembre 2023 e non sono state rinnovate. Nel 2026 gli under 36 pagano le stesse imposte di qualsiasi altro acquirente prima casa: registro al 2% del valore catastale, ipotecaria e catastale 50 EUR ciascuna.
Il Fondo di Garanzia Consap: ancora attivo nel 2026
Resta però pienamente operativo il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa (Consap), che nel 2026 rappresenta il principale strumento agevolativo per i giovani acquirenti:
| Categoria | Garanzia statale | Requisito ISEE |
|---|---|---|
| Richiedenti ordinari | 50% del mutuo | Nessuno |
| Under 36 (prioritari) | 80% del mutuo | ≤ 40.000 EUR/anno |
| Famiglie monogenitoriali con figli minori | 80% del mutuo | ≤ 40.000 EUR/anno |
La garanzia all'80% consente di accedere a mutui fino al 100% del valore dell'immobile (LTV 100%), anche senza garanzie immobiliari proprie. L'importo massimo finanziabile è di 250.000 EUR.
Come accedere: la domanda si presenta alla banca scelta per il mutuo (se convenzionata con Consap), allegando documentazione ISEE e documenti di identità. Consap delibera entro 20 giorni lavorativi.
Per tutti i dettagli sulla procedura e i requisiti aggiornati, consulta la guida: Mutuo Prima Casa Under 36: Fondo Consap e Agevolazioni 2026
Per verificare l'impatto delle agevolazioni prima casa sul costo complessivo del tuo acquisto, utilizza il calcolatore notarile. Per una consulenza personalizzata, trova un notaio nella tua zona tramite la directory dei notai.
Domande frequenti
Quali sono i requisiti per le agevolazioni prima casa nel 2026?
I requisiti principali sono: l'immobile non deve essere di categoria catastale A/1, A/8 o A/9; l'acquirente deve risiedere (o trasferire la residenza entro 18 mesi) nel comune dell'immobile; l'acquirente non deve possedere altri immobili nello stesso comune né altre prime case agevolate su tutto il territorio nazionale.
Quanto si risparmia con le agevolazioni prima casa?
Il risparmio è significativo: l'imposta di registro passa dal 9% al 2% del valore catastale (acquisto da privato), oppure l'IVA passa dal 10% al 4% del prezzo (acquisto da costruttore). Su un immobile di valore catastale medio, il risparmio può superare i 5.000-10.000 euro.
Posso avere le agevolazioni prima casa se ho già un altro immobile?
Dipende. Se l'altro immobile si trova in un comune diverso e non è stato acquistato con agevolazioni prima casa, è possibile beneficiare del bonus. Se l'altro immobile è stato acquistato con agevolazioni, occorre venderlo entro un anno dal nuovo acquisto per mantenere i benefici.
Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?
Si decade dalle agevolazioni con recupero della differenza di imposta, interessi legali e sanzione del 30%. È possibile revocare l'impegno al trasferimento della residenza prima della scadenza dei 18 mesi, presentando istanza all'Agenzia delle Entrate.
Esistono agevolazioni per gli under 36 nel 2026?
Le esenzioni fiscali specifiche (registro, catastale, ipotecaria azzerati) sono scadute il 31 dicembre 2023 e non sono state rinnovate. Gli under 36 nel 2026 pagano le stesse imposte degli altri acquirenti prima casa. Rimane però attivo il Fondo Garanzia Consap: per under 36 con ISEE fino a 40.000 EUR, la garanzia statale sul mutuo sale all'80% (invece del 50% ordinario), permettendo mutui fino al 100% del valore dell'immobile senza garanzie proprie.
Le agevolazioni prima casa valgono anche per il mutuo?
Le agevolazioni prima casa riducono le imposte sull'acquisto dell'immobile. Per il mutuo esiste un'agevolazione separata: l'imposta sostitutiva è ridotta allo 0,25% (invece del 2%) per il mutuo finalizzato all'acquisto della prima casa. Inoltre, gli interessi passivi del mutuo per l'abitazione principale sono detraibili al 19% nel modello 730.