Le voci di spesa per l'acquisto prima casa nel 2026
Quando si acquista un immobile con i benefici prima casa, il costo notarile totale è composto da tre elementi distinti: le imposte dovute allo Stato, l'onorario del notaio e le spese vive (visure, trascrizioni, bolli). Conoscerle tutte — e saperle calcolare — evita sorprese al momento del rogito.
Le imposte sull'atto (acquisto da privato)
Per un acquisto tra privati con agevolazione prima casa, le imposte dovute sono le seguenti (dati in vigore al 20/04/2026, fonte: Agenzia delle Entrate):
- Imposta di registro: 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 € (art. 1, Tariffa, DPR 131/1986; art. 10, D.Lgs. 23/2011)
- Imposta ipotecaria: 50 € (fissa)
- Imposta catastale: 50 € (fissa)
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per il coefficiente 115,5, che risulta dall'applicazione del moltiplicatore 110 alla rendita rivalutata del 5% (formula: rendita × 1,05 × 110 = rendita × 115,5). Questo meccanismo — il cosiddetto "prezzo-valore" — consente di calcolare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato in atto, a prescindere dal prezzo effettivo di vendita (fonte: Agenzia delle Entrate, circolare n. 6/E/2006 e successive).
Le imposte sull'atto (acquisto da costruttore)
Se il venditore è un'impresa costruttrice soggetta a IVA, il regime fiscale cambia completamente:
- IVA: 4% sul prezzo dichiarato (prima casa, fonte: n. 21 della Tabella A, Parte II, DPR 633/1972)
- Imposta di registro: 200 € (fissa)
- Imposta ipotecaria: 200 € (fissa)
- Imposta catastale: 200 € (fissa)
In questo caso, il totale delle imposte fisse è 600 €, ma l'IVA al 4% sul prezzo incide in modo significativo: su un immobile da 250.000 €, l'IVA è 10.000 €.
L'onorario del notaio
L'onorario non è fissato per legge (le tariffe notarili obbligatorie sono state abrogate), ma si calcola indicativamente in percentuale sul valore dell'atto. Per una compravendita da privato, la formula di riferimento è 0,8% del valore catastale, a cui si aggiunge l'IVA al 22%.
Per una compravendita da costruttore, la percentuale di riferimento è 0,5% del prezzo dichiarato.
A queste voci si aggiungono le spese vive: visure catastali e ipotecarie, imposta di bollo, diritti di trascrizione e voltura. Indicativamente, queste spese si aggirano tra i 150 € e i 300 € complessivi.
Il mutuo: l'imposta sostitutiva
Se l'acquisto è finanziato con un mutuo, entra in gioco l'imposta sostitutiva: per la prima casa, l'aliquota è 0,25% dell'importo del mutuo erogato (art. 18 del DPR 601/1973, come modificato). Per un mutuo da 180.000 €, l'imposta sostitutiva è 450 €. L'onorario notarile per il rogito del mutuo è indicativamente 0,6% dell'importo del mutuo + IVA 22%.
Puoi stimare in anticipo la tua spesa complessiva con il calcolatore per compravendita e mutuo.
Impatto sul costo notarile
Ecco due esempi concreti che mostrano come cambiano i costi al variare del tipo di acquisto e della presenza del mutuo. Tutti i valori sono calcolati con le aliquote in vigore al 20/04/2026.
Scenario A — Acquisto prima casa da privato, senza mutuo
Dati: rendita catastale 850 €, prezzo dichiarato 210.000 €
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore catastale | 850 × 115,5 | 98.175 € |
| Imposta di registro (2%) | 98.175 × 2% | 1.964 € |
| Imposta ipotecaria | fissa | 50 € |
| Imposta catastale | fissa | 50 € |
| Onorario notaio (0,8%) | 98.175 × 0,8% | 785 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 785 × 22% | 173 € |
| Spese vive (stima) | indicativamente | ~200 € |
| Totale | ~3.222 € |
Scenario B — Stesso immobile, con mutuo da 150.000 €
Alle voci dello Scenario A si aggiungono:
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Imposta sostitutiva (0,25%) | 150.000 × 0,25% | 375 € |
| Onorario notaio mutuo (0,6%) | 150.000 × 0,6% | 900 € |
| IVA sull'onorario mutuo (22%) | 900 × 22% | 198 € |
| Aggiunta per il mutuo | ~1.473 € | |
| Totale complessivo | ~4.695 € |
Scenario C — Acquisto prima casa da costruttore, prezzo 250.000 €
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| IVA (4%) | 250.000 × 4% | 10.000 € |
| Registro + ipotecaria + catastale | fisse (200 € × 3) | 600 € |
| Onorario notaio (0,5%) | 250.000 × 0,5% | 1.250 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 1.250 × 22% | 275 € |
| Spese vive (stima) | indicativamente | ~200 € |
| Totale | ~12.325 € |
Nota: nei tre scenari, l'IVA sull'acquisto da costruttore incide in modo nettamente superiore rispetto all'imposta di registro su acquisto da privato. Per un immobile di pari valore, la differenza può superare gli 8.000 €.
Cosa fare ora
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Recupera la rendita catastale prima di trattare il prezzo: accedi al Portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE, cerca l'immobile e annota la rendita catastale. È il dato che determina le imposte proporzionali se acquisti da privato.
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Verifica i requisiti prima casa: per beneficiare delle agevolazioni devi dichiarare di non possedere altri immobili acquistati con i benefici prima casa su tutto il territorio nazionale, e di stabilire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito (fonte: Nota II-bis, art. 1, Tariffa, DPR 131/1986). Controlla la tua situazione catastale prima del rogito.
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Chiedi la parcella preventiva al notaio: il notaio è tenuto a fornire un preventivo dettagliato. Confronta le voci: imposte (fisse e proporzionali), onorario, IVA e spese vive. Un preventivo trasparente non deve contenere voci generiche.
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Considera l'imposta sostitutiva del mutuo nel budget totale: molti acquirenti calcolano solo le imposte sull'atto e dimenticano l'imposta sostitutiva sul mutuo. Per un finanziamento da 200.000 €, sono 500 € in più da mettere in conto.
Domande frequenti
Qual è l'imposta di registro per la prima casa nel 2026?
È il 2% del valore catastale (rendita × 115,5), con un minimo di 1.000 €. Ipotecaria e catastale sono fisse a 50 € ciascuna.
Come si calcola il valore catastale per la prima casa?
Moltiplica la rendita catastale per 115,5 (formula: rendita × 1,05 × 110). Per una rendita di 700 €, il valore catastale è 80.850 €.
Quanto costa il notaio per il rogito di mutuo prima casa?
Indicativamente lo 0,6% dell'importo del mutuo + IVA 22%, più l'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo erogato.