Mutuo fisso o variabile 2026: confronto costi totali incluso il notaio

Fisso o variabile nel 2026: cosa cambia davvero sul costo totale

La domanda che molti acquirenti si pongono al momento della firma del mutuo è semplice: quale tasso mi costerà meno nel tempo? La risposta dipende da variabili che nessuno può prevedere con certezza — l'andamento dei tassi di riferimento BCE e dell'Euribor — ma è possibile ragionare con metodo sui costi certi e su quelli stimabili.

Tasso fisso: la rata rimane invariata per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dalle oscillazioni di mercato. Chi sceglie il fisso ottiene certezza di pianificazione, a fronte di un tasso iniziale generalmente più alto rispetto al variabile nel momento della stipula. Per conoscere i tassi medi effettivamente praticati dalle banche in Italia, il riferimento ufficiale è il bollettino statistico della Banca d'Italia (bancaditalia.it), aggiornato mensilmente, che pubblica i TAEG medi per categoria di mutuo.

Tasso variabile: la rata segue l'indice di riferimento (tipicamente l'Euribor a 3 o 6 mesi, rilevabile sul sito della European Money Markets Institute). Se i tassi scendono, la rata scende; se salgono, la rata sale. Il variabile è storicamente partito con un tasso più basso, ma espone il mutuatario al rischio di rialzi futuri.

Tasso misto o CAP: alcune banche offrono prodotti ibridi, con un tetto massimo alla variazione del tasso. Si tratta di soluzioni intermedie che limitano il rischio al rialzo, ma con spread iniziali superiori al puro variabile.

Dal punto di vista del costo totale del mutuo, la differenza tra fisso e variabile può essere — indicativamente, su un orizzonte di 20-25 anni — di alcune decine di migliaia di euro, a seconda dello scenario dei tassi. Prima di firmare, è indispensabile richiedere alla banca il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), che riporta il TAEG e il costo totale del credito secondo il quadro normativo della direttiva 2014/17/UE, recepita in Italia con il D.Lgs. 72/2016.

Ciò che invece non cambia in base al tipo di tasso scelto è il costo dell'atto notarile di mutuo: le imposte e gli onorari si calcolano sull'importo del capitale erogato, non sul tasso applicato.

Impatto sul costo notarile

Questa è la sezione che quasi nessun comparatore di mutui mostra: quanto costa effettivamente il notaio, e come si somma al costo del finanziamento?

Il costo notarile totale per chi compra casa con mutuo si compone di due atti distinti: l'atto di compravendita e l'atto di mutuo ipotecario. Ecco un esempio completo.

Scenario: acquisto prima casa da privato, con mutuo

Dati dell'esempio:

Prezzo di acquisto dichiarato: 230.000 euro
Rendita catastale: 900 euro
Importo del mutuo: 160.000 euro
Destinazione: prima casa (abitazione principale)

Calcolo dell'atto di compravendita:

Valore catastale = 900 × 115,5 = 103.950 euro
Imposta di registro al 2% (art. 1, Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 131/1986; agevolazione prima casa ex Nota II-bis): 103.950 × 2% = 2.079 euro
Imposta ipotecaria fissa: 50 euro
Imposta catastale fissa: 50 euro
Onorario notarile compravendita (0,8% del valore catastale): 103.950 × 0,8% = 831 euro + IVA 22% = 1.014 euro

Subtotale atto di compravendita: 3.193 euro

Calcolo dell'atto di mutuo:

Imposta sostitutiva prima casa (art. 17, D.P.R. 601/1973): 160.000 × 0,25% = 400 euro
Imposta ipotecaria fissa sull'atto di mutuo: 35 euro
Onorario notarile mutuo (0,6% dell'importo del mutuo): 160.000 × 0,6% = 960 euro + IVA 22% = 1.171 euro

Subtotale atto di mutuo: 1.606 euro

Costo notarile totale stimato: 4.799 euro (arrotondato, escluse spese vive e visure)

Nota: l'imposta sostitutiva dello 0,25% si applica sia al mutuo a tasso fisso sia al mutuo a tasso variabile. Il tipo di tasso scelto non incide di un solo euro sulle imposte notarili.

Confronto: stessa casa, ma seconda casa con mutuo

Se l'immobile non è la prima casa, le aliquote cambiano radicalmente:

Valore catastale = 900 × 126 = 113.400 euro (moltiplicatore 126 per categorie diverse da abitazione principale, ex D.P.R. 131/1986)
Imposta di registro al 9%: 113.400 × 9% = 10.206 euro
Imposta ipotecaria fissa: 50 euro
Imposta catastale fissa: 50 euro
Onorario notarile compravendita: 113.400 × 0,8% = 907 euro + IVA = 1.107 euro
Imposta sostitutiva mutuo al 2% (art. 18, D.P.R. 601/1973): 160.000 × 2% = 3.200 euro
Imposta ipotecaria fissa mutuo: 35 euro
Onorario notarile mutuo: 160.000 × 0,6% = 960 euro + IVA = 1.171 euro

Costo notarile totale stimato seconda casa: 15.819 euro

La differenza rispetto alla prima casa è di oltre 11.000 euro, quasi interamente dovuta alle imposte di registro e all'imposta sostitutiva più alta. Questo dato — indipendente dal tasso fisso o variabile — è spesso sottovalutato nella pianificazione finanziaria dell'acquisto.

Per stimare il costo del tuo caso specifico, puoi usare il calcolatore costi notarili per mutuo.

Cosa fare ora

Richiedi il PIES a più banche. Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (obbligatorio per legge ai sensi del D.Lgs. 72/2016) contiene il TAEG e il costo totale del credito in scenari diversi. Confronta almeno tre istituti prima di scegliere.
Verifica la rendita catastale prima di fare offerta. La rendita catastale è disponibile gratuitamente sul Portale dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it). Conoscerla ti permette di calcolare in anticipo le imposte d'acquisto e il preventivo notarile, evitando sorprese a pochi giorni dal rogito.
Non trascurare l'imposta sostitutiva nel budget. Su un mutuo da 160.000 euro per prima casa è «solo» 400 euro, ma su un mutuo da 300.000 euro per seconda casa diventa 6.000 euro: una voce che va pianificata insieme alla provvista per l'anticipo.
Chiedi al notaio un preventivo scritto separato per compravendita e mutuo. I due atti hanno basi di calcolo diverse (valore catastale vs. importo del mutuo) e costi che conviene conoscere separatamente per negoziare con consapevolezza.

Domande frequenti

Il tipo di tasso (fisso o variabile) cambia le imposte che pago dal notaio?

No. Le imposte notarili dipendono dall'importo del mutuo e dalla destinazione dell'immobile, non dal tasso applicato.

Quanto è l'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa nel 2026?

È lo 0,25% dell'importo erogato (art. 17, D.P.R. 601/1973). Su 150.000 euro di mutuo sono 375 euro.

Dove trovo i tassi medi sui mutui aggiornati al 2026?

Sul sito della Banca d'Italia (bancaditalia.it), sezione Statistiche > Tassi di interesse, con dati mensili aggiornati.