Agevolazioni prima casa under 36 2026: cosa è cambiato

Agevolazioni under 36 nel 2026: il quadro aggiornato al 20 aprile 2026

Fino al 31 dicembre 2024, i giovani acquirenti under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro annui potevano beneficiare di una misura straordinaria: esenzione totale dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale sull'acquisto della prima casa, e credito d'imposta pari all'IVA pagata in caso di acquisto da costruttore. Su mutui contestuali, l'imposta sostitutiva era azzerata.

Questa agevolazione, introdotta dal D.L. 73/2021 e prorogata annualmente, non è stata rinnovata per il 2025 né per il 2026. Al 20 aprile 2026, nessun provvedimento legislativo ha ripristinato il beneficio. È prudente monitorare eventuali sviluppi parlamentari, ma allo stato attuale non esistono disposizioni in vigore.

Cosa rimane operativo nel 2026:

1. Agevolazioni ordinarie prima casa (Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986): chiunque — a prescindere dall'età — acquisti la prima casa da un privato paga l'imposta di registro al 2% del valore catastale (minimo 1.000 €), più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale.

2. Imposta sostitutiva agevolata sul mutuo prima casa: lo 0,25% sull'importo finanziato si applica a tutti gli acquirenti prima casa che accendono un mutuo, indipendentemente dall'età (art. 1 del D.P.R. 601/1973, come modificato dal D.Lgs. 23/2011).

3. Acquisto da costruttore (soggetto IVA): IVA al 4% sul prezzo dichiarato per la prima casa, con imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale a 200 € ciascuna.

Gli under 36 non hanno dunque un canale preferenziale rispetto agli altri acquirenti: condividono le stesse regole fiscali di chi ha 50 o 60 anni.

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Impatto sul costo notarile

Per capire concretamente quanto pesa la fine delle agevolazioni under 36, confrontiamo due scenari su un acquisto da privato con rendita catastale di 800 €.

Valore catastale: 800 × 115,5 = 92.400 € Prezzo dichiarato ipotetico: 200.000 €

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Scenario A — Regime ordinario prima casa (in vigore dal 1° gennaio 2025)

Onorario notaio (formula di riferimento: 0,8% del valore catastale): 0,8% × 92.400 € = 739 € + IVA 22% = ~902 €

Costo totale rogito (solo imposte + onorario): circa 2.850 €

Se l'acquirente accende anche un mutuo da 160.000 €:

• Imposta sostitutiva 0,25% = 400 €
• Onorario atto mutuo (0,6% × 160.000 €) = 960 € + IVA 22% = ~1.171 €

Totale complessivo (rogito + mutuo): circa 4.421 €

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Scenario B — Vecchio regime under 36 con esenzione (scaduto il 31/12/2024, per confronto)

Onorario notaio invariato: circa ~902 € (rogito) + ~1.171 € (mutuo).

Totale complessivo (solo onorario): circa 2.073 €

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Differenza netta tra i due scenari: circa 2.348 € in più con il regime ordinario (imposte che prima erano azzerate).

Se vuoi calcolare il costo esatto per la tua situazione specifica, puoi usare il calcolatore spese notarili per compravendita.

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Cosa fare ora

1. Verifica i requisiti ordinari prima casa prima del rogito. Per accedere all'aliquota del 2%, devi dichiarare di non essere titolare di altri diritti reali su immobili su tutto il territorio nazionale e di voler stabilire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto (Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, DPR 131/1986). Se vieni meno a questi requisiti, l'Agenzia delle Entrate può recuperare la differenza d'imposta con sanzioni.

2. Controlla la rendita catastale prima di fare offerte. La rendita determina il valore catastale su cui si calcola l'imposta di registro. Una rendita più alta significa imposte più alte. Verifica i dati sul Portale dell'Agenzia delle Entrate: eventuali errori catastali possono essere rettificati prima del rogito.

3. Chiedi un preventivo notarile trasparente. Il preventivo deve indicare separatamente: imposte (che il notaio anticipa per conto tuo e che non sono negoziabili), onorario + IVA, e spese vive (visure, conservatoria). Confrontare preventivi senza questa distinzione porta a scelte sbagliate.

4. Monitora eventuali misure legislative. Al 20 aprile 2026 non risultano proroghe o nuove agevolazioni under 36 approvate. Se stai valutando l'acquisto nei prossimi mesi, tieni d'occhio i lavori parlamentari: un'eventuale reintroduzione cambierebbe significativamente i conti.

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Domande frequenti

Le agevolazioni prima casa under 36 sono ancora valide nel 2026?

No. L'esenzione totale da imposte per gli under 36 con ISEE sotto 40.000 € è scaduta il 31 dicembre 2024 e al 20/04/2026 non è stata rinnovata.

Quali imposte paga un under 36 che compra casa nel 2026?

Paga le stesse imposte di tutti: registro al 2% del valore catastale (min. 1.000 €), ipotecaria 50 €, catastale 50 €. Nessuna agevolazione specifica per età è attiva.

L'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa è ancora agevolata nel 2026?

Sì. Per tutti gli acquirenti prima casa — indipendentemente dall'età — l'imposta sostitutiva sul mutuo è lo 0,25% dell'importo finanziato, non il 2%.